Portal Berita Indonesia

Pahami Jenis Pembayaran Dalam Membeli Rumah

· · 0 comments

Memiliki rumah sesuai dengan keinginan kita tentu menjadi salah satu aspek membeli rumah, setelah kita melihat, meneliti semua aspek tentang calon rumah atau bangunan yang hendak kita beli, jika sudah merasa cocok tentu Anda memutuskan untuk segera membelinya.


Namun banyak diantara kita yang bingung bagaimana proses membeli rumah atau bangunan yang aman dan tanpa resiko. Nah pahami beberapa cara pembelian rumah rumah yang lazim dipraktekkan para pengembang dan pribadi (rumah second) beserta kelebihan dan kekurangan masing-masing.

TUNAI KERAS / CASH LUNAS

Tunai keras adalah cara pembayaran yang dilakukan dalam waktu ± 1 bulan sejak closing deal bersama pengembang. Jika Anda memiliki dana yang “menganggur” pembayaran tunai keras merupakan cara yang menguntungkan. Biasanya pengembang memberi diskon yang lebih besar dibandingkan cara pembayaran lainnya

Kelebihan pembayaran Tunai Keras:

  • Lebih murah dengan diskon besar
  • Tidak ada kewajiban hutang


Kekurangan pembayaran Tunai keras:

  • Perlu modal besar karena harga rumah tidak murah
  • Apabila bertemu dengan pengembang nakal, resiko penguasaan dan kepemilikan sertifikat bisa tertunda mengakibatkan Anda akan selalu was-was sampai sertifikat dikuasai sepenuhnya (potensi resiko hukum cukup besar).


Ilustrasi cara membayar Tunai Keras harga rumah Rp500jt:

Pada saat hari pertama closing deal Anda membayar tanda jadi Rp10jt (tergantung pengembang/ kesepakatan)

Selanjutnya Anda membayar uang muka atau DP sebesar 30% dari harga rumah dikurangi tanda jadi yang telah dibayar (Rp150jt – Rp10jt = Rp 140jt)

Sisa pembayaran Rp350jt dilakukan secara tunai dalam waktu kurang dari 3 minggu (tergantung pengembang/ kesepakatan).

Kiat memitigasi resiko Hukum dalam pembelian Tunai Keras


  1. Hindari pemikiran “asas kepercayaan”, setelah closing deal tuangkan kesepakatan di dalam sebuah perjanjian. Akan lebih baik apabila perjanjian dibuat dihadapan notaris, walaupun akan menambah biaya.
  2. Dalam bertransaksi, sekecil apapun (misalnya uang tanda jadi) pastikan transaksi memiliki tanda terima yang jelas dan sesuai kaidah hukum (kwitansi >Rp1jt harus bermaterai Rp.6000,-).
  3. Kuasai/ hunilah rumah setelah pembayaran uang muka (DP) 30 %. Minta kepada pengembang untuk memenuhi keinginan tersebut.
  4. Bertransaksi dengan orang yang berwenang terhadap rumah tsb (pemilik rumah/ yang tercantum dalam sertifikat).
  5. Hindari bertransaksi tunai, arahkan penjual bertransaksi transfer antar rekening bank.
  6. Pelunasan diikuti/ bersamaan dengan penanda tanganan akta jual beli (AJB) dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Notaris) dan dilakukan peyerahan asli sertifikat. *
  7. Masukkan poin 6 tersebut di atas didalam perjanjian sesuai arahan poin
  8. Apabila poin 6 tidak dilakukan, tunda pelunasan sampai poin 5 terlaksana.
  9. Tetap kuasai rumah Anda, jangan mengosongkannya sampai penandatanganan AJB terlaksana


*Catatan : Suatu penandatanganan yang dilakukan dihadapan Notaris tidak diikuti penyerahan Asli Sertifikat bukanlah AJB, yang terjadi biasanya adalah penandatanganan PPJB (Perjanjian/Pengikatan Penandatanganan Akta Jual Beli) sifatnya perjanjian biasa bukanlah peralihan hak. Orang awam banyak tertipu oleh pengembang nakal dengan motif/ metode seperti ini.

TUNAI BERTAHAP/ CASH LUNAK

Tunai bertahap adalah cara pembayaran yang dilakukan secara bertahap, biasanya dalam jangka waktu 6-24 bulan. Konsumen yang memilih tunai bertahap juga biasanya mendapat diskon dari pengembang walaupun tidak sebesar konsumen tunai keras. Biasanya yang menjadi persyaratan tunai bertahap adalah adalah uang muka yang cukup besar umumnya sekitar 50%

Kelebihan pembayaran Tunai bertahap:

  • Tetap mendapat diskon, walaupun tidak sebesar Tunai Keras
  • Tidak begitu repot dengan administrasi, sebab cicilan langsung kepada pengembang bukan pada Bank
  • Menanggung utang yang tidak begitu lama dengan bunga cicilan 0%


Kekurangan pembayaran Tunai Bertahap:

  • Nilai angsuran cukup besar karena jangka waktu yang pendek
  • Apabila bertemu dengan pengembang nakal, potensi resiko hukum lebih besar dari pada pembayaran Tunai Keras.


Ilustrasi cara membayar Tunai Keras harga rumah Rp500jt

Pada saat hari pertama closing deal Anda membayar tanda jadi Rp10jt (tergantung pengembang/ kesepakatan)

Selanjutnya Anda membayar uang muka atau DP sebesar 50% dari harga rumah dikurangi tanda jadi yang telah dibayar (Rp250jt – Rp10jt = Rp 240jt)

Sisa pembayaran Rp250jt akan dicicil selama 24 bulan dengan bunga 0% sebesar Rp10.417.000 setiap bulannya.

Kiat memitigasi resiko Hukum dalam pembelian Tunai Bertahap

  1. Hindari pemikiran “asas kepercayaan”, setelah closing deal tuangkan kesepakatan di dalam sebuah perjanjian. Akan lebih baik apabila perjanjian dibuat dihadapan notaris, walaupun akan menambah biaya.
  2. Dalam bertransaksi, sekecil apapun (misalnya uang tanda jadi atau pembayaran angsuran) pastikan transaksi memiliki tanda terima yang jelas dan sesuai kaidah hukum (kwitansi >Rp 1jt harus bermaterai Rp.6000,-).
  3. Kuasai/ hunilah rumah setelah pembayaran uang muka (DP) 50 %. Minta kepada pengembang untuk memenuhi keinginan tersebut.
  4. Bertransaksi dengan orang yang berwenang terhadap rumah tsb (pemilik rumah/ orang yang tercantum dalam sertifikat).
  5. Hindari bertransaksi tunai, arahkan penjual bertransaksi transfer antar rekening bank.
  6. 6 bulan masa angsuran, asli sertifikat rumah harus sudah pernah dilihat untuk meyakinkan sertifikat rumah dalam keadaan aman. Apabila perlu minta kepada pengembang agar sertifikat rumah dipegang oleh Notaris. Pelunasan diikuti/ bersamaan dengan penanda tanganan akta jual beli (AJB) dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Notaris) dan dilakukan peyerahan asli sertifikat.
  7. Apabila sertifikat rumah tidak pernah dilihat setelah 6 bulan angsuran, tunda pembayaran angsuran cicilan rumah sampai Anda melihat sertifikat rumah tsb.
  8. Tetap kuasai rumah Anda, jangan mengosongkannya sampai penandatanganan AJB terlaksana.


KREDIT MENGGUNAKAN KPR BANK

Cara pembayaran dengan kredit dilakukan melibatkan pihak bank melalui program kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pada metode KPR, bank yang membayar pelunasan rumah kepada pengembang, lalu Anda akan mencicil pada Bank dengan bunga tertentu. Perlu Anda ketahui, Bank hanya membayar paling banyak 70%-80% dari harga rumah sesuai hasil analisa kelayakan kredit, sisanya (20%-30%) adalah uang muka yang harus Anda bayar kepada pengembang. Jangka waktu kredit 3-15 tahun, bahkan Bank BTN sudah ada tenor sampai 20 tahun.

Kelebihan metode KPR Bank:

  • Tidak perlu modal besar, cukup tanda jadi dan DP
  • Dilengkapi asuransi jiwa dan kebakaran
  • Resiko hukum sangat minim, karena Bank mengecek seluruh dokumen kepemilikan dan IMB rumah. Bahkan apabilapun terjadi permasalahan hukum (sangat jarang terjadi) Bank akan maju sebagai pihak yang paling berkepentingan terhadap rumah tsb


Kekurangan Metode KPR Bank:

  • Harga lebih mahal karena harga rumah akan ditambah bunga bank, ditambah biaya administrasi dan provisi akad kredit .
  • Sedikit ribet dengan melengkapi dokumen permohonan kredit bank
  • Menimbulkan kewajiban utang dalam jangka waktu yang cukup lama


Ilustrasi cara membayar via KPR Bank harga rumah Rp500jt

Pada saat hari pertama closing deal Anda membayar tanda jadi Rp10jt (tergantung pengembang/ kesepakatan)

Selanjutnya Anda membayar uang muka atau DP sebesar 30% dari harga rumah dikurangi tanda jadi yang telah dibayar (Rp150jt – Rp10jt = Rp 140jt)

Sisa pembayaran Rp350jt akan dicicil selama jangka waktu yang telah disetujui ditambah bunga Bank yang telah disepakati.

Beberapa hal penting Anda ketahui apabila ingin KPR:

  1. Pilih Bank yang telah berpengalaman dalam kredit KPR, angsuran murah dan cepat bukan patokan utama. Ada baiknya memilih bank BUMN (BTN,Mandiri,BNI, BRI) biasanya pembinaan debiturnya (bagian penagihan) lebih manusiawi, atau pilih Bank Syariah
  2. Selain angsuran (bunga bank), syarat KPR yang mudah, pastikan jenis bunga yang digunakan (efektif,floating), bagaimana tentang kebijakan pelunasan lebih awal, jumlah biaya provisi dan administrasi pada saat akad kredit
  3. Bandingkan minimal 3 Bank penyedia KPR perihal poin 2 di atas
  4. Pembayaran DP sebaiknya dilakukan setelah surat persetujuan kredit telah diterima, sebab ada kalanya permohonan kredit tidak sesuai dengan keinginan Anda. Persetujuan kredit yang tidak sesuai dengan harapan membuat Anda dalam dilema penambahan uang muka yang berat/sulit/tidak mungkin, atau pembatalan uang muka yang merugikan/berat/sulit/ tidak mungkin. Kondisi ini akan terus terkatung-katung sampai Anda dan pengembang mencapai kata sepakat yang tidak merugikan salah satu pihak
  5. Administrasikan dengan baik seluruh dokumen dan surat-surat perihal kredit Anda, Surat persetujuan kredit, akad kredit, foto copy sertifikat dan IMB rumah Anda, beserta perjanjian acessoir akad kredit Anda (Akta Pembebanan Hak Tanggungan dan Sertifikat Hak Tanggungan)
  6. Bayar rutin setiap bulan angsuran Anda, hindari tunggakan angsuran atau pembayaran metode deposit (bayar untuk beberapa bulan kedepan) sebab tidak semua bank memiliki sistem pembinaan yang selalu mengingatkan pembayaran angsuran. Apabila menunggak 1 bulan Anda biasanya sulit untuk mengelola keuangan untuk bulan-bulan selanjutnya (terlebih khusus kepada PNS dan Karyawan)

0 comments:

Post a Comment